"Preferimos españoles", este frase han escuchado muchos que querían alquilar un piso en España. El temor de morosos de los propietarios es equivocado. Porque los más morosos son los españoles mismos: varón de entre 36 y 40 años y con ingresos inferiores a los 1.500 euros. Éste es el perfil del inquilino moroso en nuestro país, según la plataforma Plan de Protección de Alquiler. Lo mejor para reducir el riesgo lo máximo posible es acudir a agencias inmobiliarias adheridas a esta plataforma para que garanticen el cobro de las rentas a los propietarios.





El inquilino extranjero presenta menos morosidad

Los inquilinos más morosos son los españoles (40,19%), seguidos con distancia por los africanos (21,16%) de los cuales un 72% son marroquíes y por los sudamericanos: Ecuador 5,8%, Venezuela 4,56%, Colombia un 3,24% y Bolivia un 2,54%. Con la entrada en vigor, el pasado 6 de Marzo, del Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, son cinco las legislaciones, reguladoras de los alquileres, que tenemos hoy en día vigentes y que resultará de aplicación la que corresponda dependiendo de la fecha en que se haya firmado el contrato.

Como consecuencia de los cambios legislativos, y más en una materia como ésta, en la que tenemos varias leyes a aplicar, puede ocurrir que lo que antes era válido, ahora no lo sea; de manera que, cláusulas que se introducían en los contratos de alquiler otorgados con anterioridad al pasado 6 de Marzo, y que eran legales, desde dicha fecha, y para los contratos que se firmen a partir de la misma, han pasado a ser ilegales, o nulas por abusivas.

Cuidado con los contratos de alquiler

Ya no sirve cualquiera que nos entreguen como “modelo”, o cualquier descarga que se haga por internet, recomendando encarecidamente que la redacción del contrato sea siempre asistida por un Abogado con conocimientos en arrendamientos, que recoja la voluntad de las partes, así como que explique y razone por qué no se pueden introducir determinadas cláusulas, aunque sea el deseo de ambos contratantes. A continuación se enumeran algunas de las cláusulas abusivas que se pueden poner en un contrato de alquiler y que, sin embargo, serían nulas, es decir, habría de entenderse como no puestas.
Duración del contrato

Desde el 6 de Marzo de 2019, cualquier contrato de arrendamiento que se haya firmado o se firme, y sea cual sea el plazo que en el mismo se haga figurar, y que sea inferior a 5 años –si el arrendador es persona física-, o 7 años, si el arrendador es persona jurídica, será prorrogado forzosamente si el arrendatario así lo desea y aunque el arrendador no lo quiera, hasta que se cumplan las anualidades anteriormente referidas. Por tanto, una cláusula que recoja que el arrendatario debe dejar el alquiler en un periodo anterior a los cinco años o siete años (dependiendo de quién sea el arrendador) será nula.



Plazos del alquiler

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tras la última reforma, prevé que, una vez transcurridos los primeros seis meses del contrato de alquiler, el inquilino tiene la facultad de desistir del arrendamiento, sea cual sea el plazo inicial por el que se pactó, incluso si lo fue por 5 o 7 años, siempre y cuando se lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de 30 días de antelación.
Ahora bien, se puede pactar en el contrato que, si se diera ese supuesto, el arrendatario estará obligado a indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que restase por cumplir, o con la parte proporcional de la anualidad vigente; siendo nula cualquier cláusula que prevea una indemnización mayor que la referida.

Actualización de la renta se dirige a reglas

La renta será actualizada cada año de vigencia del contrato de acuerdo a los pactos a los que lleguen las partes, debiéndose fijar un índice de referencia o metodología de cálculo, siendo que, en todo caso, si aplicando dicho índice, el resultado es el de la elevación de la renta, ésta no podrá ser superior al que resultare aplicándole el índice de precios al consumo. Por tanto, si no hay pacto expreso, la renta no podrá ser actualizada durante los 5 o 7 años de vigencia del contrato.

Tampoco será válido el pacto por el cual el arrendador se otorgue la licencia de poder elevar la renta en estos 5 o 7 años como consecuencia de la realización de obras de mejora en la vivienda. Solamente para el caso de que el arrendador sea persona física, se permite que se acuerde que sea el arrendatario quien corra con los gastos de intermediación de la inmobiliaria que haya intervenido para el alquiler de la vivienda.